Leasing abitativo e acquisto “scontato” da costruttori di case energeticamente efficienti. La lista delle agevolazioni fiscali Irpef legate alle compravendite si è arricchita, con la recente legge di Stabilità (208/2015), di due nuove voci.
La prima è la detrazione riservata a chi da quest’anno decide di comprare o costruire l’abitazione principale attraverso il leasing. Si tratta di un contratto disciplinato dalla stessa legge 208, con il quale la banca o l’intermediario finanziario – in cambio di un canone periodico – «si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento» e che alla scadenza del contratto potrà rilevarne la proprietà ad un prezzo prestabilito. Per le operazioni realizzate dal 2016 al 2020, e con abitazioni da adibire a principali entro un anno dalla consegna, è prevista un detrazione pari al 19% delle spese sostenute per canoni e oneri accessori (su un totale non superiore a 8mila euro annui) e dell’eventuale costo di acquisto «a fronte dell’esercizio dell’opzione finale» (su importo di riscatto massimo di 20mila euro). Condizione: all’atto di stipula del contratto di leasing occorre essere under35, non proprietario di altre abitazioni, e con un reddito complessivo non oltre 55mila euro. Se l’età è pari o superiore a 35 anni, gli importi su cui calcolare il bonus sono ridotti della metà.
L’altra “neo-detrazione” riguarda il 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo di acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, cedute (entro il 31 dicembre 2016) dalle imprese che le hanno costruite: il bonus è diviso in quote uguali nell’anno in cui si sostiene la spesa e nei nove periodi di imposta successivi.
Il leasing abitativo si affianca dunque al mutuo, con quest'ultimo che conserva le “sue” agevolazioni. È infatti possibile detrarre il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati alla banca quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o dei familiari. La detrazione si calcola su un importo massimo di 4mila euro, va ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo, e vale a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Gli interessi detraibili si riferiscono al solo costo di acquisto dell’immobile, somma di prezzo e oneri accessori. Gli oneri sono dunque le spese necessarie alla stipula del mutuo, e comprendono ad esempio la commissione degli istituti di credito per l’attività di intermediazione, le spese fiscali (tra cui l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca e quella sostitutiva sul capitale prestato), le spese di istruttoria, notarili, e di perizia tecnica. Le spese notarili includono l’onorario per la stipula del mutuo (non quello per il contratto di compravendita) e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (come, appunto, l’iscrizione dell’ipoteca). La possibilità di detrarre gli interessi passivi decade però se l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale: nello specifico, dall’anno successivo a quello in cui si trasferisce la dimora abituale. Ma non decade se il trasferimento è dovuto a motivi di lavoro, oppure avviene in un istituto di ricovero o sanitario (purché non si affitti la casa). Ad ogni modo, si può tornare a godere del beneficio se, in futuro, la casa diviene nuovamente abitazione principale.
Con gli stessi presupposti soggettivi, e sempre nella misura del 19%, si possono anche detrarre gli interessi sul mutuo per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale: ma su un importo massimo di 2.582,28 euro. La stipula del mutuo (da parte del proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile) deve avvenire nei sei mesi precedenti o nei diciotto successivi all’inizio dei lavori; e la casa va adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine delle opere.
Restando in tema di ripristino edilizio, si può infine usufruire di una detrazione anche per l’acquisto di immobili su cui sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo. Un beneficio che spetta nel caso di opere su interi fabbricati, eseguite da imprese di costruzione e da cooperative edilizie che provvedono ad alienare o assegnare l’immobile entro 18 mesi dal termine dei lavori. La detrazione – che è pari al 50% e va ripartita in dieci anni – si calcola sul 25% del prezzo dell’unità abitativa e comunque entro l’importo massimo di 96mila euro. Lo “sconto” e l'importo massimo sono stati prorogati dalla legge di Stabilità ai valori attuali per tutto il 2016: il ritorno ai livelli ordinari (36% e 48mila euro) avverrà, salvo ulteriori modifiche, per le spese sostenute dal 2017.
Inoltre è' stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 3 dicembre il decreto che contiene le modalità di attuazione della deduzione Irpef per l'acquisto di casa da destinare alla locazione a canone concordato.
Il decreto 8 settembre 2015 dei ministeri delle Infrastrutture e dell'Economia dá attuazione all'articolo 21 dello Sblocca Italia. Quest'ultimo prevede uno sconto Irpef del 20% a favore di chi acquista dal 1º gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 un'abitazione da un'impresa di costruzione o di ristrutturazione da destinare all'affitto a canone concordato per una durata minima di otto anni.
La deduzione spetta nella misura del 20 per cento sul prezzo di acquisto dell'immobile per un limite massimo di 300mila euro, ed è ripartita per un periodo di otto anni con quote annuali di pari importo. La deduzione si ottiene per l'acquisto di immobili a destinazione residenziale di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione edilizia cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare; costruzione di un'unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori; acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.
Requisiti per accedere alla deduzione
Il decreto prevede le seguenti condizioni per poter accedere alla deduzione
- l'unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purche' tale periodo abbia carattere continuativo;
- l'unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- l'unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
- l'unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
- il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'art. 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell'art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;
- non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
- accertata esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate.
Ultima nota: gli eventuali compensi pagati agli intermediari. Quelli per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili al 19%, su un importo massimo di mille euro. E se a comprare sono più persone, l’agevolazione – nello stesso limite – si suddivide in base alla percentuale di proprietà.
Fonte: Il Sole 24 Ore
Articolo del 21-01-2016 Dario Aquaro